10 dicas para renovar sua casa ou imóvel de investimento

Saber o que gastar em reformas, ou melhor, o que não gastar, é uma das chaves para o sucesso do investimento imobiliário.

Quer seja sua própria casa ou um imóvel para investimento, o objetivo mais comum é obter lucro com o exercício, seja agora ou no futuro.

Conhecer seu objetivo final ajudará a identificar quais das milhares de possibilidades podem ou devem receber atenção.

• É um imóvel de investimento ou sua própria casa?
• Você está planejando manter o imóvel e agregar valor?
• Você está planejando vender ou alavancar o valor agregado para comprar outro imóvel?

1. Evite excesso de capitalização – Comece com uma compreensão dos valores em sua área.

Um bom ponto de partida é estabelecer o preço provável de venda ou preço de avaliação após a conclusão da renovação. Este é apenas um valor indicativo; procure imóveis semelhantes no seu bairro que já foram reformadas nos portais imobiliários online. Você pode pedir a um agente imobiliário uma opinião sobre seu valor antes e depois da reforma.

Usando essas mesmas fontes de informação, estabeleça qual é o preço médio para o seu bairro e permaneça dentro de um intervalo dessa marca. Todos nós ouvimos a triste história de alguém que ficou muito emocionado com um imóvel e construiu ou melhorou muito fora da média da área, depois acabou com um elefante branco e não conseguiu recuperar os custos ao vender.

2. Depois de estabelecer um valor provável para o imóvel, escolha um intervalo no qual você se aterá.

Investidores e renovadores experientes tendem a sugerir manter seu orçamento de renovação em cerca de 10% do valor atual de mercado da casa. Atenha-se ao lado inferior dessa variável de 10% em um bairro com menor demanda ou adicione um pouco mais, digamos 1-2% em um bairro realmente bom. Permita 1-2% a mais se você planeja fazer alterações estruturais menores para adições ou extensões. Se o imóvel estiver realmente degradado, permita 1% a mais. Se estiver em boas condições, permita um pouco menos.

Mais ou menos, se você é experiente ou inexperiente na reforma, ou se você está fazendo parte do trabalho sozinho ou apenas projetando o gerenciamento das operações, lembre-se que os custos de mão de obra costumam ser o maior custo.

3. Saiba quem é o seu mercado alvo. O que os inquilinos locais procuram? É diferente do que os compradores locais procuram?

Fale com agentes imobiliários locais e gerentes de imóveis. Eles ajudarão você a estabelecer qual é o nível de demanda, quem será o provável cliente e o que eles estão procurando. O tipo de renovação que você pode realizar também pode ser determinado pelo fato de o cliente que você procura ser um inquilino ou um ocupante proprietário, cada um com sua lista específica de recursos desejáveis.

Por exemplo.
Famílias com crianças preferem um banheiro com banheira, um quintal cercado com espaço para brincar, sala de estar em plano aberto e parques e playgrounds próximos. Aposentados estão felizes com menos quartos, mas apreciam a facilidade de acesso, jardins de baixa manutenção e espaço de armazenamento.

Se seu imóvel estiver aquém de qualquer uma dessas áreas, a primeira alocação de fundos deve ser atendida aos requisitos do mercado.

Às vezes, uma camada de tinta e carpete novo são suficientes para atender às prováveis ​​necessidades do cliente. Outras vezes, a demografia muda completamente. Portanto, o padrão de habitação também muda. Isto é especialmente verdade em áreas mais antigas, que agora estão atraindo um grupo demográfico diferente. Um bom exemplo são alguns dos bairros com praia que originalmente atraíam turistas e aposentados. Agora, eles atraem jovens casais.

Exemplo: se seu imóvel possui 4 quartos e um banheiro e a demanda geral é de 3 quartos e dois banheiros, use-o como um trampolim para o seu plano de renovação e considere converter o quarto em um banheiro privativo.

4. Depois que o imóvel atender às necessidades do seu mercado-alvo, o próximo foco será o apelo visual e a aparência do imóvel.

É aconselhável revisar as condições e cores das paredes, pisos, revestimentos de janelas, luzes e ventiladores aproximadamente a cada 6-8 anos. Sempre tente usar cores neutras que não datam e que combinam confortavelmente com a maioria dos estilos de decoração.

5. Quanto você deve alocar para cada quarto ou área de sua reforma?

Muitos investidores experientes recomendam uma porcentagem específica da alocação de fundos e depois a convertem em um orçamento $$.

Normalmente, você pode alocar 30% para a cozinha e 20% para o banheiro, 20% para o exterior e 30% para melhorias gerais. Agora converta essas porcentagens em um valor em Reais.

Exemplo: se seu imóvel vale R$ 400.000 e você alocou R$ 40.000 para reforma, nessas percentagens, o banheiro recebe R$ 8.000 e a cozinha, R$ 12.000. Lembre-se de atender às necessidades do seu mercado-alvo.

6. Orçamento para um plano!

Comece com uma lista para cada área e, em seguida, priorize a alocação de fundos. Se você é como o resto de nós; sempre há mais coisas que você deseja fazer do que os fundos permitirão.

Uma maneira de aumentar ainda mais o orçamento é considerar o que você pode reter e contornar. Você pode manter a carcaça da cozinha. Em seguida, substitua as bancadas e os eletrodomésticos, basta pintar as portas e adicionar novas alças. Adicione um novo chuveiro, vaso sanitário ou torneira, em vez de refazer completamente.

Uma renovação completa sempre agregará mais valor, mas nem sempre é acessível, além de aumentar o risco de capitalização excessiva.

Se você estiver fazendo uma reforma completa, lembre-se de que sempre existe um mercado para itens em segunda mão, especialmente peças de época. Coisas como cozinhas, banheiras, portas e janelas antigas e até banheiras podem ser vendidas para ajudar a cobrir os custos.

7. Os perigos da gambiarra

Embora os programas de televisão façam com que a renovação pareça fácil e até divertida, caminhar para uma reforma mal executada está longe de ser impressionante. Considere quais itens requerem a atenção de um profissional. Dependendo do seu tempo, a disponibilidade e o conjunto de habilidades identificam quais tarefas você pode executar.

Se o resultado final é tal que as pessoas estão criticando a obra em vez de apreciar as melhorias, você pode ter feito o imóvel parecer que precisa de mais dinheiro, derrotando completamente o objetivo.

8. Cronograma de depreciação tributária para melhorias nos imóveis de investimento

Se você estiver mantendo o imóvel em locação, considere ter um novo Plano de Depreciação preparado para reivindicar o máximo benefício de suas melhorias. Veja essa publicação anterior para nortear você nesse tópico -> Prós e contras de aumentar o aluguel

9. Agregar valor versus aumentar o retorno – Onde está o melhor retorno para seu investimento?

A consideração final volta ao propósito com o qual começamos. Renovar sua própria casa geralmente significa melhorar o prazer e a qualidade de vida para si mesmo. Mas isso também pode ser feito para agregar valor.

Renovar um imóvel de investimento também pode aumentar o seu valor, mas também será voltado para o aumento do retorno. Alguns itens trazem mais retorno pelo seu investimento em termos de ROI (Retorno sobre investimento)

Os itens que atraem uma renda mais alta podem incluir:

• Cozinhas e banheiros atualizados
• Tinta fresca e revestimentos para pisos
• Telas de ar condicionado e segurança
• Áreas de privacidade, cercas e áreas externas
• Tornar um imóvel aceito para animais de estimação

10. Tire algumas fotos de boa qualidade.

Depois de fazer todo o trabalho duro, tire um novo lote de fotos profissionais. Isso exibirá o imóvel da melhor maneira possível.

Finalmente, nunca descarte o valor de uma primeira impressão. Compradores e inquilinos costumam dirigir-se a um imóvel para verificar a apresentação e a área muito antes de entrar em contato com um agente ou gerente de imóvel para marcar uma visita.