O que é Matrícula do Imóvel? [2019]

Cada imóvel deve ter sua matrícula legal onde constam: os registros de sua identificação, localização com dimensões e confrontações, descrição detalhada, qualificação dos proprietários, se pessoa física ou jurídica, alterações ocorridas, transações de compra e venda, inventários, doações, hipotecas/alienações fiduciárias, desmembramentos, desapropriações, ações judiciais, usufruto, ou seja, a matrícula contém o histórico completo de todas as ocorrências relativas ao imóvel.

Os atos ocorridos no imóvel são formalizados pelo Cartório de Registro de Imóveis da localidade onde foi criada a respectiva matrícula e de localização geográfica do mesmo.

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A matrícula do imóvel é anotada em um Livro nº 2 de Registro Geral de Imóveis da Jurisdição e recebem um número de ordem. Nela são averbados todos os atos jurídicos do imóvel.

Atualmente, a maioria dos Cartórios de Registro de Imóveis já estão utilizando sistemas informatizados.

Já a averbação na matrícula são os atos ocorridos no imóvel de forma enumerada e cronológica, relatando a história do imóvel.

Os atos jurídicos ocorridos são todos aqueles que afetam ou alteram o imóvel e seus respectivos proprietários.

Exemplo:

• Demolição,
• Construção,
• Habite-se,
• Conclusão de obra,
• Compra/venda,
• Penhora,
• Pacto antenupcial,
• Partilha por separação judicial,
• Inventário, etc.

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Todos os atos jurídicos devem ser registrados/averbados de imediato na matrícula de imóvel

Na descrição do imóvel constante da matrícula é possível identificar se é um imóvel urbano ou rural, se houve desmembramento do imóvel em outras unidades, as quais receberam outra numeração de matrícula.

Qualquer ato jurídico que não tenha sido averbado na matrícula do imóvel em sua sequência cronológica somente poderá ser regularizado retrocedendo a outro ato, mediante processo judicial.

Diante disso, antes de qualquer transação é recomendado consultar matrícula do imóvel, por meio de pedido de uma certidão da matrícula atualizada para verificar se o vendedor é o real proprietário do imóvel objeto da transação, bem como, da Certidão Negativa de Ônus, a qual irá informar se existem penhoras ou ônus sobre o imóvel.

Também, por questão de segurança, orientamos solicitar uma Certidão Vintenária, a qual apresentará cronologicamente os atos averbados nos últimos vinte anos.

As certidões de matrícula de imóvel são válidas por 30 dias. Após esta data deve ser solicitada nova certidão, pois podem ter ocorrido novos atos averbados.

Um dito muito popular de que “Quem não registra não é Dono”, serve de alerta, para que antes de comprar ou vender, tomar atenção de checar as informações do imóvel com sua matrícula.

Concentração dos atos na matrícula

A partir a publicação da Lei 13.097/15 – artigo 54 houve mudança legal prevendo a chamada concentração na matrícula.

Assim, apenas serão oponíveis ao adquirente de bem imóvel aqueles fatos previstos os quais deverão ser registrados ou averbados na matrícula do imóvel.

A matrícula de imóvel passou a desempenhar totalmente a sua função de ser o concentrador de todos os fatos relevantes relativos ao imóvel.

Certidão de matrícula de imóvel

A certidão de matrícula é que comprova a propriedade do imóvel, sendo amplamente utilizada pelo mercado imobiliário.

É fonte de informação em inúmeros negócios, garantindo a transparência e segurança em qualquer relações econômicas ou jurídicas.

Hoje em dia, existem diversos sites que disponibilizam a obtenção da Certidão de matrícula de imóvel pela internet, o que facilita a vida dos interessados.

O que deve ser observado na Certidão de matrícula?

Saiba como identificar os dados da certidão da matrícula, bem como, quais situações a certidão deve ser atualizada na compra de imóvel.

Na compra de imóvel, principalmente nos casos de financiamento, é exigido a certidão atualizada da matrícula do imóvel.

O mercado imobiliário aceita a Certidão com prazo de até 30 dias da emissão.

Lembramos que para lavratura de escrituras públicas, de acordo com o art. 1º, IV, do Decreto nº 93.240/1986, a Certidão de matrícula tem prazo de validade de 30 (trinta) dias contados da data da expedição.

Se o prazo for superior deverá ser solicitado nova Certidão da matrícula atualizada.

A certidão de matrícula deve ser analisada em sua forma (consistência e sequência dos lançamentos) e conteúdo (identificação do imóvel, do proprietário, lançamento de ônus e o eventual cancelamento).

A certidão atualizada de inteiro teor da matrícula deverá conter:

• registro atual,
• ações reais e pessoais reipersecutórias, e
• quaisquer outros ônus incidentes sobre o imóvel.

Devem ser verificados aos seguintes dados básicos:

Inicial – abertura

➤ Nº da matrícula e data de abertura;

➤ Endereço do imóvel:

Terreno:

Nome do logradouro, lote e quadra, município/UF.

Imóvel já construído:

Endereço completo: nome do logradouro, nº do logradouro, unidade (se for o caso), complemento (se for o caso), município/UF

➤ Proprietário;

➤ Título Aquisitivo: nº da matrícula anterior e data da aquisição

Estrutura da Certidão de matrícula

Na análise da Certidão de matrícula devem ser observados todos os registros e averbações.

Conferir se a numeração está em ordem sequencial e completa, sem pular nenhuma numeração entre o primeiro registro/averbação até o último registro/averbação.

Não pode ter numeração pulada.

Algumas matrículas apresentam a ordem sequencial separada para registros e averbações (R1, R2, Av1, R3, AV2, Av3, R4…) ou ainda, o registro em separado dos ônus e das aquisições.

O importante é verificar se mantém a ordem sequencial, sem numeração pulada.

Verificar a ausência de espaços em branco entre os lançamentos.

Conferir se os ônus existentes se encontram devidamente baixados (penhora, usufruto, etc.).

As situações diferenciadas apontadas na matrícula, como, por exemplo: servidão, partilha, cláusula de inalienabilidade, transmissão de domínio útil, terreno de marinha, direito real de uso, etc., devem ser objeto de análise jurídica especializada.

Final – Fechamento/encerramento

Quando houver anotação de PRENOTAÇÃO após o término dos registros e averbações é recomendável solicitar apresentação de nova certidão atualizada da matrícula, para constatar se o título registrado/averbado objeto da prenotação não alterou a propriedade e/ou não constituiu novo ônus.

Verificação do termo: Inteiro Teor

Conferir se consta a informação/certificação do tabelião (ou texto similar), conforme exemplos abaixo:

• é reprodução fiel da matrícula nº xxxxx a que se refere; ou
• retrata fielmente o que se contém no original da matrícula; ou
• tem a situação atual integralmente noticiada na presente certidão; ou
• refere-se aos atos praticados até o dia útil imediatamente anterior à emissão; ou
• que nada mais consta da matrícula;
• ou ainda, se já constam as informações relativas aos ônus e ações reipersecutórias.

Essa informação/certificação do tabelião pode estar no início ou ao final da certidão da matrícula ou ainda, em folha à parte.

Caso não constar nenhuma das informações acima, deve ser exigida a certidão de ônus.

A menção ao Art. 19 §1º da Lei 6.015/1973 não comprova que a certidão é de inteiro teor, pois refere-se apenas à forma de extração do documento.

Assinatura Eletrônica/Digital

Podem ser aceitas as certidões de matrícula assinadas eletronicamente ou com assinatura digital, apresentadas na forma impressa, constando a informação da forma de extração nos termos do Art. 19 §1º da Lei 6.015/73.

Mas, obrigatoriamente deve conter ao final do documento código e endereço eletrônico para verificação da autenticidade da assinatura.

Certidão de matrícula extraída sob forma de documento eletrônico/digital

A certidão de matrícula extraída sob a forma de documento eletrônico só pode ser aceita se mantida em meio eletrônico.

A impressão para inclusão no dossiê invalida-a, pois não é possível garantir a sua autenticidade, não podendo ser aceita.

Quais situações constatadas na Certidão de matrícula podem restringir o financiamento imobiliário? 

Cada Banco tem seus critérios/política de aceitação da garantia e/ou do proponente.

Abaixo descrevemos algumas situações que podem ser restritivas a concessão do crédito: 

• Gravado com ônus
• Adquirido por meio de dote
• Gravado com cláusula de usufruto, exceto quando o seu detentor renunciar a esse direito em Cartório
• Com concessão de Direito Real de Uso
• Que já tenha sido de propriedade do proponente nos últimos anos, a critério de cada banco
• Cujo vendedor do imóvel ou terreno seja pessoa jurídica e o proponente do financiamento seja sócio ou representante legal da empresa vendedora.