O grande sonho de muitos brasileiros é a conquista da casa própria. O país, com o aquecimento da economia, está vivendo um momento propício para que este sonho se torne realidade, o que faz com que muitas pessoas recorram aos financiamentos imobiliários para concretizarem esse desejo.

Ao iniciarem a jornada pela aprovação do crédito, muitos compradores se deparam com várias modalidades de financiamento, gerando dúvidas a respeito da melhor opção para o seu caso.

Se você se enquadra na descrição acima, fique tranquilo, porque elaboramos esse artigo justamente para esclarecer as principais diferenças e vantagens dos financiamentos imobiliários mais utilizados.

Ficou curioso? Então continue a leitura!

Como funciona um financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário consiste em pegar emprestado uma determinada quantia de uma instituição financeira. Nesse caso, esse valor servirá especificamente para a compra de um imóvel. Esse empréstimo é realizado através de um documento com valor legal firmado entre a instituição financeira (credor) e o comprador (devedor), podendo suas disposições variarem de acordo com o tipo de financiamento selecionado.

Geralmente, o processo acontece mais ou menos assim: o comprador dá uma quantia de entrada e solicita o empréstimo ao banco para pagar o restante do valor de imóvel, podendo parcelar por até 35 anos.

Apesar de parecer simples, existem várias condições e circunstâncias que podem tornar a concessão do financiamento viável ou não para o orçamento e realidade do comprador.

A quantia que será financiada vai depender de questões como renda, categoria do imóvel, entre outras. O financiamento de um imóvel na planta, por exemplo, pode chegar a 90% do valor total do bem. Já para bens usados, o valor que costuma ser financiado pelos bancos é menor, uma vez que essa espécie de negociação demanda uma quantia de entrada bem maior.

Ademais, a taxa de juros é definida por instituição financeira, por isso é extremamente necessário que o comprador faça pesquisas com bastante afinco para decidir pelas condições de financiamento que melhor atenderão às suas necessidades.

A quem são concedidos os financiamentos imobiliários?

Em tese, qualquer pessoa está apta a fazer um financiamento de imóvel. Contudo, para que a aprovação do crédito seja concedida pela instituição financeira, uma série de critérios precisam ser preenchidos pelo solicitante.

Esses critérios são definidos por instituições financeiras, variando conforme o tipo do imóvel, situação financeira do comprador, valor a ser emprestado etc.

A Caixa Econômica Federal, que é considerada a instituição financeira que mais concede crédito imobiliário no Brasil (responsável pelo programa Minha Casa Minha Vida), por exemplo, fará uma análise do perfil do solicitante, avaliando se sua a renda é suficiente para arcar com as parcelas, além de verificar a situação do CPF do comprador.

Quais são os principais tipos de financiamento?

Agora que você já sabe um pouco melhor sobre o funcionamento do financiamento imobiliário no Brasil, chegou o momento de esclarecer um dos principais questionamentos dos compradores: formas de amortização e modalidades.

Confira abaixo quais são as formas de amortização mais comuns:

Sistema PRICE

O PRICE, ou Sistema Francês de Amortização, como também é conhecido, é um dos tipos de amortização mais utilizados em todo o mundo.

Esse sistema tem como principal característica o pagamento linear dos juros, ou seja, se não houvesse correção monetária as parcelas seriam iguais do início ao fim. Mas, como os financiamentos imobiliários normalmente são corrigidos as parcelas no sistema PRICE de amortização serão sempre crescentes.

A vantagem desse sistema em comparação aos outros tipos de amortização utilizados no Brasil, é que as parcelas começam menores.

Sistema SAC

O SAC – Sistema de Amortização Constante (SAC), como o próprio nome já diz, tem como atributo principal a manutenção do mesmo valor de amortização até o final do financiamento. Assim, já que os juros são definidos sobre o saldo devedor, os valores das parcelas ficarão menores ao longo dos meses. Portanto, nesse sistema as parcelas poderão ser decrescentes a partir de um determinado momento, a depender da correção monetária.

Como os valores das parcelas são reduzidos gradativamente, o SAC é bastante popular por proporcionar maior segurança ao solicitante se ele se deparar com imprevistos, como uma diminuição da renda da família. Esse é o sistema de amortização mais utilizado no Brasil.

Sistema SACRE

O SACRE faz um mix das características do PRICE e do SAC. Nele, o valor das parcelas é aumentado apenas durante um período, sendo diminuído posteriormente até a última parcela.

Esse sistema se parece muito com o SAC, já que as parcelas iniciais são maiores que as parcelas do PRICE, e a partir de um determinado momento elas começam a decrescer, mas o SAC é bem mais utilizado que o SACRE no Brasil.

 

Você conheceu um pouco sobre os 3 sistemas de amortização mais comuns em financiamento imobiliários, agora vamos falar um pouco sobre os índices de correção mais utilizados no Brasil:

Os bancos brasileiros ainda não disponibilizam crédito imobiliário sem correção (pré-fixado), apesar de a CAIXA já ter sinalizado que laçará esse produto até março de 2020.

Até pouco tempo o único índice de correção utilizado em financiamentos imobiliários era a TR (Taxa Referencial), e recentemente os bancos começaram a utilizar também o IPCA como índice de correção em contratos de financiamento imobiliário.

Com a redução da taxa básica de juros, a SELIC, a TR tem se mantido no zero nos últimos meses. Já o IPCA, como é um índice que reflete melhor a inflação, tem apresentado variação todos os meses, mas variações pequenas, uma vez que a inflação dos últimos 12 meses tem ficado abaixo de 4%.

Os bancos tem oferecido taxas de juros menores para os contratos que tiverem índice de correção pelo IPCA. A decisão é pessoal, mas é possível afirmar que para financiamentos de prazos menores, ou com possibilidade de quitação antecipada, os contratos corrigidos pelo IPCA, quem permitem taxas de juros menores, são boas opções.

SFI e SFH

Além das formas de amortização de dívida, e das opções de índices de correção, os financiamentos imobiliários também podem ser classificados em dois tipos de operação: o SFH – Sistema Financeiro de Habitação e o SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário.

No SFH se utiliza recursos advindos da Caderneta de Poupança e do FGTS, sendo que o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) é operado pelo SFH, já que utiliza recursos do FGTS.

Nesse tipo de operação, o valor do imóvel não poderá passar de R$ 1,5 milhão e a quantia a ser financiada cobrirá 80% do preço total do bem. Ademais, a construção deve ser residencial e urbana, além de precisar estar localizada em uma região próxima dos compromissos diários do solicitante.

A devolução do dinheiro tem um prazo máximo de 35 anos para acontecer, sendo 12% ao ano a taxa de juros máxima permitida. Caso o crédito não obedeça às regras do SFH, ele então será conduzido pelo SFI.

Esse último, por sua vez, usufruiu dos recursos de bancos, financeiras e investidores. De modo contrário ao que acontece no SFH, no sistema SFI não há taxa de juros regulada, além de as instituições financeiras terem autonomia para definir o valor dos juros que acharem pertinentes.

Como visto, há diversos tipos de financiamento, o que torna necessário um grande afinco por parte do comprador em pesquisar e analisar qual deles atenderá melhor as suas demandas e se encaixará mais adequadamente com seu orçamento.